Nos interesamos en prioridad a los valores inmobiliarios de la zona euro, aunque de vez en cuando invertimos fuera de esta zona. En realidad, unas de las dificultades del mercado inmobiliario en la zona euro es que el nivel de capitalización bursátil es relativamente bajo.
Por ejemplo, el valor con la capitalización bursátil más alta en la zona euro es Rodamco en Holanda, pero con apenas unos 3.600 millones de euros. Eso explica la necesidad de sacar provecho de todas las oportunidad
es allí dónde se encuentren. Para comparar, los valores inmobiliarios representan tan sólo el 1% de la capitalización de la bolsa de Paris y el 2% de la bolsa de Londres.
Tenemos una actitud muy pragmática. Utilizamos un índice, el IEF Euro, pero no dudamos en desviarnos de él invirtiendo, por ejemplo, en el Reino Unido o en Suiza. Por otra parte, también invertimos entre un 5% y un 10% en valores que no son exclusivamente inmobialirios, como, por ejemplo, las Autopistas del Sur de Francia.
Además de estas consideraciones, ¿cuáles son los factores que tiene en cuenta para invertir en uno u otro valor?
Como cualquier gestor, lo que nos lleva a tomar posición en un determinado valor es su potencial de revalorización. Pero no hay una regla general. En realidad, el mercado europeo es muy heterogéneo y los mercados inmobiliarios obedecen a ciclos muy distintos. Por ejemplo, en el Reino Unido, estamos viviendo una situación de sobreoferta debido, en particular, a las dificultades que está atravesando la industria financiera, la cual es tremendamente importante en Londres. Hoy en día, el mercado está muy flojo en esta capital, pero asistiremos a una recuperación en cuanto mejore el sector bancario.
En Bruselas, tenemos una situación completamente distinta. La ciudad da cobijo a una enorme administración comunitaria y es menos sensible al impacto de los ciclos. Es una situación que permite hacer arbitrajes geográficos.
¿Cuáles son las tendencias más marcadas en Europa?
Primero hay el hecho de que los distintos mercados obedecen a ciclos distintos, ya sea en el sector de oficinas, el de las superficies comerciales o el de la vivienda. Por otra parte, hay que tener en cuenta las características bursátiles de los valores inmobiliarios. Muchas veces cotizan con un fuerte descuento respecto al activo neto. Esto es particularmente cierto en el Reino Unido.
Este es uno de los últimos mercados en Europa donde aún no ha habido un cambio fiscal, como ha ocurrido en otros mercados.
No es imposible que veamos próximamente cambios en este mercado en el sentido de una menor presión fiscal sobre los resultados y las plusvalías a medida que las empresas aumentan sus distribuciones de dividendos. Esta tendencia ha tenido como efecto una reducción del descuento de las cotizaciones respecto a los activos netos. En Holanda, los valores inmobiliarios cotizan ya con un descuento prácticamente nulo.
¿Qué opinion le merece Europa del Este u otras regiones del mundo?
A medio o largo plazo, el mercado de Europa del Este es muy atractivo. Pero a corto plazo, no estoy seguro de que haya muchas oportunidades interesantes. El marco reglamentario quizá no haya alcanzado todavía la madurez. El holandés Wereldhave, por ejemplo, ha querido invertir en los mercados del Este pero ha tenido que dar marcha atrás.
Sin embargo, existen oportunidades en otras regiones del mundo, como, por ejemplo, Asia. Para diversificar fuera de la zona euro, existen varias oportunidades como Rodamco Asia. Son cosas que hay que vigilar.
Las bolsas se están recuperando... ¿No están perdiendo atractivo los fondos del sector inmobiliarios?
Pienso que este sector sigue evolucionando a su propio ritmo, un ritmo autónomo. El sector no está sobrevalorado y no hay razones para que baje. Pensamos que con un rendimiento del 5 o 6% por dividendo, ofrece una buena base de rentabilidad. Por otra parte, podemos esperar entre un 0 y un 10% de revalorización por año. No pienso, por lo tanto, que haya que esperar caídas en las valoraciones.
El binomio rentabilidad/riesgo es claramente atractivo y se trata de un sector que ha ganado su legitimidad. No sólo debido a la caída de los mercados bursátiles sino también gracias al redescubrimiento de su potencial en el cuadro de una gestión de cara a la jubilación.
