Robert van den Oever: Bienvenidos a Morningstar. Tras los problemas con los bancos, los inversores miran ahora al sector inmobiliario comercial como la nueva fuente potencial de riesgo. Hoy me acompaña Thomas De Fauw, analista de Morningstar Manager Research, con quien analizaremos en profundidad el particular momento que atraviesa el mercado inmobiliario. Bienvenido Thomas. ¿Puede explicarnos qué está ocurriendo en Europa?
Thomas De Fauw: Hola, Robert. Sí, parece que los inversores han tenido varios flashbacks de la crisis financiera mundial de hace unos 15 años. Sin embargo, lo que está ocurriendo, creo, es que estamos empezando a ver el impacto de la fuerte subida de los tipos de interés del año pasado. Y parece que el mercado está buscando eslabones débiles en el sistema.
Como has dicho, los bancos dominaron los titulares al principio, pero el sector inmobiliario comercial también fue noticia el mes pasado. En marzo, el índice MSCI Europe se mantuvo plano, mientras que los índices inmobiliarios en Europa cayeron alrededor de un 12%. Los fondos europeos de la categoría inmobiliaria sufrieron pérdidas similares, y no hay que olvidar que estos fondos ya perdieron más de un 33% el año pasado, al descontar los inversores futuras subidas de tipos y un crecimiento económico más débil. Por supuesto, estas pérdidas están muy lejos de la caída de 2007, pero la corrección tiene sentido ahora que el índice Morningstar Developed Market Europe Real Estate ha vuelto a los mínimos registrados en la primera fase de Covid-19.
Van den Oever: De hecho, como ha dicho, ha habido grandes pérdidas. ¿Por qué penalizan ahora los inversores al sector inmobiliario comercial?
De Fauw: Es una buena pregunta. En cierto modo, los segmentos de oficinas e inmobiliario comercial han estado bajo presión desde que el Covid-19 cambió nuestros hábitos de trabajo y de compra, y el mercado inmobiliario, como he dicho, ya sufrió una fuerte corrección en 2020. Sin embargo, el colapso del Silicon Valley Bank ha hecho que la gente preste atención al hecho de que muchos de estos préstamos inmobiliarios comerciales están en manos de bancos regionales de Estados Unidos. El tiempo dirá cuál es la magnitud del problema. Por supuesto, aquí intervienen muchos factores. Pero mientras tanto, lo más probable es que los bancos sean más cautelosos a la hora de conceder préstamos. Y estas normas de crédito más estrictas son claramente malas noticias para las empresas inmobiliarias, en particular las que dependen en gran medida de la deuda.
Por ejemplo, los REIT, fondos de inversión inmobiliaria, quizá menos conocidos en Europa, son fondos que poseen o financian bienes inmuebles que producen ingresos, como oficinas, condominios, así como centros logísticos y centros de datos. Son bastante interesantes porque, si nos fijamos en la estructura que tienen, en realidad están obligados a pagar a los inversores el 90% de los intereses o ingresos por alquiler que generan en forma de dividendos. Esto significa que no son capaces de crear un colchón para tiempos difíciles. Por lo tanto, en este contexto, el aumento de los tipos de interés de los préstamos y, posiblemente, la disminución de los ingresos por alquileres podrían afectar en última instancia a estos dividendos, haciendo que estos fondos resulten menos atractivos para los inversores.
Van den Oever: ¿Puede decirnos cuáles son las perspectivas de futuro, así como algunas de las ideas de inversión de Morningstar para este sector?
De Fauw: Es difícil predecir lo que ocurrirá. Muchos de estos activos cotizan a precios mucho más atractivos que hace un año, pero su revalorización puede tardar más de lo que los inversores piensan. En cualquier caso, un buen conocimiento de las propias inversiones siempre ha sido crucial, pero lo es especialmente hoy en día.
Para los inversores interesados en este segmento que no deseen comprar REIT o acciones inmobiliarias, existen estrategias pasivas y activas. Un gestor de activos que tenemos en gran estima es Frédéric Tempel, que gestiona la estrategia inmobiliaria cotizada europea de AXA desde 2003 y ha acumulado una experiencia en este sector que pocos pueden igualar. Además, puede contar con un equipo estable y experimentado a su alrededor y ha seguido este proceso de inversión de forma coherente.
Se trata de un fondo gestionado activamente, que creemos que debería servir bien a los inversores a lo largo del ciclo de mercado. El fondo está diversificado en subsectores como el inmobiliario residencial, de oficinas e industrial. Por lo general, el gestor favorece los valores de mayor calidad y, en particular, excluye los valores con prácticas de gobierno corporativo débiles o balances deficientes. 2022 fue un año muy difícil en el que esta estrategia perdió más de un tercio de su valor. Pero si miramos a largo plazo, su trayectoria parece sólida. Calificamos el pilar de Personas con un Alto y el pilar de Procesos con un Por Encima de la Media. Estas dos calificaciones se traducen en un Analyst Rating de Silver para la clase sin costes de descenso.
Van den Oever: Bien, Thomas, muchas gracias por tu visión de los últimos acontecimientos en rl mercado inmobiliario. Para Morningstar, soy Robert van den Oever. Gracias por seguirnos.
