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Los precios de la vivienda en Suecia se desplomaron un 15% en 2022, un dramático retroceso de una década de subidas que amenaza con empujar al país a la recesión. Puede que sea el único país europeo en recesión, como escribió recientemente mi colega Johanna Englundh. Pero su mercado inmobiliario no es el único que se asoma al abismo.
Eurostat, la agencia estadística de la Unión Europea, anunció recientemente los datos de precios de la vivienda hasta finales de 2022, y muestran la primera caída intertrimestral de los precios de la vivienda en la región desde 2015. Solo hubo descensos en 15 de los 27 países de la UE; muchos otros alcanzaron nuevos precios récord. Es un buen momento para analizar las situaciones tan divergentes que se dan en el mercado inmobiliario de la región.
Desde la crisis de la deuda europea, los precios inmobiliarios han disfrutado de una constante corriente alcista debido a los tipos de interés ultrabajos y al fácil acceso al crédito. Ahora que los tipos se han disparado violentamente, las consecuencias para los precios de la vivienda están siendo muy desiguales. Resulta que la región se divide a grandes rasgos en países donde las hipotecas son totalmente variables o tienen un tipo fijo inicial.
Los datos muestran una región dividida en dos normas opuestas de endeudamiento hipotecario. Los prestatarios franceses y belgas se encuentran entre los más protegidos, ya que sus hipotecas suelen tener plazos fijos para toda su duración. En Alemania y el Reino Unido, los plazos fijos de varios años significan que los prestatarios no tienen que enfrentarse a tipos más altos hasta que finaliza su plazo actual.
En cambio, los prestatarios de los países nórdicos y de Europa del Este optan por enfrentarse a los duros vientos de la política monetaria desde el primer día de vigencia de su préstamo. En el mercado inmobiliario sueco, caracterizado por una gran asequibilidad, el impacto de la subida de tipos fue visible inmediatamente.
La progresiva relajación de las condiciones crediticias por parte de unos bancos sacudidos por la crisis ha contribuido a impulsar este repunte y ha dado lugar a una tendencia en toda la región en la que el endeudamiento aumentó en relación con el poder adquisitivo. Destaca Suecia, donde los préstamos pendientes casi duplican la renta disponible de los hogares. No está sola en la cima: en los Países Bajos y Dinamarca se dan ratios igualmente extremos.
Los países que destacan negativamente en estos mapas son probablemente el canario en la mina de carbón, y el efecto se está produciendo ante nosotros: de los 30 países del Espacio Económico Europeo (EEE) y Gran Bretaña, cuatro han experimentado descensos en el precio de la vivienda durante 2022:
- Dinamarca: A pesar de que los préstamos a plazo fijo son la norma y de que la política monetaria del Banco Nacional Danés es más laxa que en Gran Bretaña o la Eurozona, los saldos hipotecarios superan con creces los ingresos de los hogares.
- Suecia: Una tormenta perfecta de asequibilidad al límite, exposición a tipos variables y crecimiento vertiginoso de los precios en la última década.
- Alemania: Un fuerte repunte de los precios se une a unos saldos hipotecarios desorbitados que eclipsan los salarios.
- Finlandia: Préstamos hipotecarios predominantemente variables y una relación desfavorable entre saldos de préstamos y poder adquisitivo.
La dinámica local de los precios de la vivienda es más compleja y no siempre comparable, y no todos estos países están abocados a una fuerte corrección de los precios de la vivienda. Los habituales plazos fijos de 10 y 20 años de las hipotecas alemanas protegerán a la mayoría de los prestatarios de la subida de los tipos de interés, por lo que la presión de venta seguirá siendo baja en ausencia de una recesión.
Mientras tanto, la prevalencia de las hipotecas a tipo variable en Europa del Este no ha tenido el mismo efecto que en los países nórdicos, donde se prestan cantidades mucho mayores en relación con los ingresos familiares.
¿El comienzo de algo desagradable?
El tercer trimestre de 2022 fue el punto álgido del índice europeo de precios de la vivienda. Gracias a los últimos datos, ahora podemos trazar un mapa de los lugares en los que los precios están bajando más rápidamente, y los resultados coinciden con los mapas anteriores de las mayores cargas de la deuda de los hogares, la vulnerabilidad a los tipos de interés y la intensidad de las subidas de precios anteriores.
La verdadera crisis de la vivienda puede estar aún por llegar. La inseguridad en torno a los bancos de la región provocada por la adquisición forzosa de Credit Suisse ha "llevado a los bancos a reevaluar a quién prestan en primer lugar, tanto en términos de otros bancos como de clientes'', escribió esta semana Mike Field, estratega de renta variable europea de Morningstar. La previsión de "un endurecimiento de las normas crediticias y una desaceleración del crecimiento del volumen de préstamos'' también figuraba en las declaraciones del Vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, el sábado.
Lo que es seguro es que se trataría de una crisis inmobiliaria desigual. Los mercados inmobiliarios nacionales de Europa son demasiado diferentes entre sí como para que la región experimente un único movimiento a la baja como el que vivió EE.UU. en 2007. Para hacerse una idea de dónde es mayor el riesgo, preste atención a las señales de Suecia.
