El sector inmobiliario está de moda. En España el precio de la vivienda se está recuperando, mientras que en el Reino Unidos se vive una auténtica burbuja. No es de extrañar, por lo tanto, que cada vez más inversores dirijan sus miradas hacia este sector para incorporarlo en sus carteras.
Cuando uno se propone analizar un tipo de fondos como los fondos del sector inmobiliario (aquellos que invierten en compañías cotizadas en bolsa o REITs) siempre viene en mente algunos estudios académicos (sobre todo de los años 90) que recalcan la ventaja que supone incluirlos en una cartera por sus características de diversificación y generación de rendimientos.
Respecto a la primera característica, la diversificación, es cierto que si tomamos un amplio periodo temporal y medimos el coeficiente de correlación de los índices inmobiliarios frente a sus correspondientes índices bursátiles globales las cifras son bastante alentadoras. Por ejemplo, la correlación entre el índice S&P US REIT TR el S&P 500 TR (en dólares) se sitúa en el 54,8% a 15 años, en el 55,2% en los últimos 10 años y en el 59,4 en los últimos 5 años. Si ampliamos el análisis al universo europeo, los datos son ciertamente menos elocuentes pero siguen siendo positivos. La correlación entre un índice como el S&P Europe REIT TR y el MSCI Europe TR (en euros) es del 60,3% a 15 años, del 62,5% a 10 años y del 67,2% a 5 años. Parte de la explicación puede estar en el hecho de que tanto el S&P Europe REIT como el MSCI Europe tienen una exposición nada desdeñable a la libra esterlina, lo que podría alterar los datos de correlación.
Lo importante, no obstante, es indicar que las correlaciones entre el sector inmobiliario y el mercado en su conjunto han sufrido en el pasado variaciones importantes como demuestran los gráficos de la evolución de las correlaciones a 3 años en estos últimos 15 años tanto en el mercado europeo (gráfico 1) como en el mercado estadounidense (gráfico 2). Lo curioso es que en Estados Unidos la correlación a 3 años está ahora mismo en unos niveles claramente por debajo de la media de los últimos 15 años, mientras que en Europa tenemos la situación contraria, una correlación a 3 años por encima de la media de los últimos 15 años (la razón podría estar en la exposición al mercado británico).
Fuente: Morningstar Direct
Pero hay un patrón de comportamiento que los inversores deben tener en cuenta a la vista de los gráficos que publicamos. En periodos de caídas del mercado las correlaciones entre el sector inmobiliario y los índices generales suele experimentar subidas muy importantes, por lo que la ventaja de diversificación que sobre el papel tienen este tipo de fondos puede verse mermada. El ejemplo más ilustrativo es el periodo de 2009-2011 en el que las correlaciones a 3 años llegaron a niveles cercanos al 90% tanto en Europa como en Estados Unidos.
¿Un sector defensivo?
Además de la ventaja de diversificación hay otra supuesta propiedad del sector inmobiliario que conviene estudiar en detalle, el hecho de que se presenta muchas veces a este sector como un sector defensivo. La idea se basa en el siguiente argumento: como los REITs son vehículos que se benefician de grandes flujos de caja y que distribuyen gran parte de sus ingresos a sus accionistas, esto les confieren una imagen de inversiones defensivas. Pero, al contrario que otros activos orientados hacia el rendimiento, los REITs no tienen de por sí un perfil de riesgo bajo. Representan en realidad una apuesta apalancada sobre activos inmobiliarios y, por lo tanto, amplifican las fluctuaciones de los propios precios inmobiliarios.
Lo cierto es que si analizamos la evolución del sector inmobiliario en el viejo continente podemos encontrarnos con periodos en los que el sector se ha comportado de forma muy distinta respecto al mercado en su conjunto. Por ejemplo, entre noviembre del 2000 y febrero del 2003 el índice S&P Europe REIT ganaba un 27% mientras que el MSCI Europe registraba una caída del 51%. Pero no siempre hemos asistido a ese desacoplamiento. El mejor ejemplo lo tenemos entre febrero de 2007 y febrero de 2009. En esos dos años el índice europeo del sector inmobiliario cayó un 66%, mientras que el índice de mercados europeos se dejaba bastante menos, un 50%.
Rentabilidades
Aunque nos hemos centrado en los sectores inmobiliarios europeo y americano, hay que indicar que el inversor también tiene la opción de invertir en fondos invertidos exclusivamente en Asia o fondos diversificados a nivel global, aunque evidentemente tendrá que asumir un riesgo divisa. A nivel de rentabilidades, la tabla adjunta nos indica que el sector inmobiliario europeo ha obtenido estos últimos años unos resultados por encima del MSCI Europe, sin por ello haber asumido un riesgo excesivamente mayor.
Diversificación
Por último, otra de las ventajas para un inversor centrado en la Zona Euro de incluir un fondo inmobiliario en una cartera tradicional es que, en general, el sector inmobiliario está claramente infraponderado en los principales índices de mercado. Por ejemplo, en un índice como el Euro Stoxx 50 el peso del sector inmobiliario es de apenas el 1% (un porcentaje idéntico al de un índice más amplio como el MSCI Europe).
